京都市伏見区に本社を置く株式会社AST（代表取締役：青山龍晃）は、土地の購入を検討している買主の側に立つセカンドオピニオンサービス「LANDLENS（ランドレンズ）」を提供しています。京都市内で1,000件以上の住宅解体を手がけてきた実務の知見をもとに、購入前の土地に潜む地中埋設物、アスベスト、解体難易度、近隣リスクなどを可視化するサービスです。対象エリアは京都市内および京都府内主要エリアで、対象は土地・古家付き土地の購入を検討する個人です。
買主の立場で判断を支える専門家が少ないという課題
不動産取引では、売主側に不動産業者や建築会社、解体業者などの専門事業者が関わります。一方で、「その土地を本当に買うべきか」という観点から買主の側に立って判断を支援する専門家は、十分に存在していないのが実情だとASTは指摘しています。また、不動産仲介では一般的に、売買が成立することで仲介手数料が発生します。こうした背景から同社は、取引を成立させる立場とは別に、「購入しない」という選択肢も含めて土地を客観的に確認できる仕組みが重要だと考えています。
土地や古家付き物件には、見た目や一般的な物件情報だけでは判断しにくいリスクがあります。たとえば地中埋設物やアスベスト、前面道路の状況による重機の進入可否、周辺環境や近隣への配慮が必要となる条件などです。これらが購入後の解体・建築工程で明らかになると、想定していなかった追加費用につながる可能性があります。LANDLENSは、こうした「購入前には見えにくいリスク」を事前に可視化することで、購入後に想定外の費用や問題が発生するリスクを抑え、買主自身が納得したうえで購入判断を行えるよう支援します。
LANDLENSの4つの特徴
1つ目は、解体1,000件超の知見をもとに、買主の目線から土地を診ることです。京都市内を中心とした現場経験を生かし、不動産情報だけでは判断しにくい土地の条件を購入前に確認します。土地価格だけでなく、「購入した後に実際にどれだけの費用が必要になるのか」という観点から、購入後の総コストを左右する次のような要素を洗い出します。
- 前面道路の幅員と重機の進入可否
- 地中埋設物が存在する可能性
- アスベストの有無
- 解体作業の難易度
- 近隣への配慮が必要となる条件など
2つ目は、古家付き土地の購入における買主仲介手数料が0円である点です。LANDLENSを通じた古家付き土地の売買では、買主から仲介手数料を受け取りません。古家付き土地は購入後に解体を伴うケースも多く、土地代に加えて解体費用や建築費用など、さまざまなコストが発生します。購入時の仲介手数料を0円とすることで、土地購入時の買主の負担軽減につなげるとしています。
3つ目は、収益構造そのものによって中立性を担保していることです。ASTの主たる収益源は解体工事・建築工事であり、土地の売買成立そのものによって収益を得ることを前提とした事業構造ではありません。そのため、調査の結果、その土地に大きなリスクがあると判断した場合には、「この土地は購入しないほうがよい」という結論もそのまま伝えることができるといいます。中立性を担当者個人の姿勢だけに委ねず、事業構造で担保することを重視しており、「土地を売ることではなく、買主が正しい判断を行えること」をLANDLENSの基本的な考え方としています。
4つ目は、購入判断から引き渡しまでの一貫した伴走です。土地の診断にとどまらず、以下の工程まで継続して支援します。土地購入、不動産仲介、解体、建築と工程ごとに異なる事業者へ相談する必要を減らすことを狙いとしており、遠方に住む人にはオンラインでの相談にも対応します。
- 物件探し
- 購入判断
- 価格交渉
- 解体
- 建築会社の紹介
「解体業者の目線」の物件マップを公開予定、相続向けサービスも計画
LANDLENSのウェブサイトでは、京都市および京都府主要エリアの物件を検索できる「物件マップ」を公開予定です。一般的な物件検索サイトに載る価格・面積・立地などの情報に加え、解体業者ならではの目線による情報を付加します。たとえば「前面道路が広く、解体費を相場より抑えやすい」「重機の進入が難しく解体費は上がるものの、その分、土地価格の交渉余地が大きい可能性がある」といったタグを掲載し、土地購入後のコストまで想像しながら物件を比較できる環境を目指します。専門家から一方的に判断を提示するだけでなく、必要な情報も可視化することで、買主自身が納得して判断できる状態をつくるとしています。
今後の展開として、ASTは土地を「買う前」の意思決定を支援するLANDLENSに続き、相続した不動産の意思決定を支援する「LANDPATH（ランドパス）」の提供も予定しています。不動産では購入時だけでなく、相続や売却、解体など人生のさまざまなタイミングで意思決定が必要になることから、「買う前」と「継ぐ前」という不動産のライフサイクルの両端で、専門家が情報を整理し、本人が納得して判断できる環境の提供を目指すとしています。
代表取締役・青山龍晃氏のコメント
青山氏は、解体工事を通じて1,000件を超える現場を見てきた中で、「買ってから気づいた」ケースが数多くあったと振り返ります。地中から出てきたコンクリートガラ、想定していなかったアスベスト、重機が入らずに膨らむ解体費は、いずれも買う前に分かっていれば防げたものだったといいます。そのうえで「私たちは土地を売って稼ぐ会社ではありません。だからこそ『買わないほうがいい』と言えます」と述べ、正しい判断をその人自身が下せるようにすることがASTの仕事だと考えているとコメントしています。
出典：株式会社AST
